Beaucoup de couples se posent la question au moment d’un divorce, d’un projet de protection du conjoint ou d’un simple rééquilibrage patrimonial. Peut-on donner sa part de maison à son conjoint ? La réponse est oui, mais la méthode, le coût et les conséquences dépendent de votre situation : mariage, PACS ou concubinage, régime matrimonial, prêt en cours.
Oui, c’est possible : donation, vente ou rachat de part
Trois voies existent pour transférer sa part d’un bien immobilier à son conjoint. La donation est gratuite, la vente se fait contre un prix, et le rachat de part (souvent lors d’une séparation) consiste à indemniser l’autre pour qu’il sorte de l’indivision. Dans les trois cas, un acte authentique signé devant notaire est obligatoire, puis publié au service de publicité foncière.
| Voie | Contrepartie | Fiscalité principale |
|---|---|---|
| Donation simple | Aucune, irrévocable en principe | Droits de donation après abattement |
| Vente de part | Prix de vente réel | Droits de mutation, plus-value éventuelle |
| Rachat de part (divorce) | Soulte versée à l’ex-conjoint | Droit de partage de 1,10 % en général |
Donner sa part à son conjoint : la donation
La donation transfère immédiatement la propriété de la part (25 %, 50 % ou davantage) sans contrepartie. Le conjoint devient propriétaire de cette quote-part et la décision est en principe irrévocable. Il faut donc être certain de son choix, car en cas de divorce, une donation de bien présent reste en règle générale acquise, sauf démarche spécifique à voir avec le notaire.
La fiscalité est favorable aux couples mariés et pacsés. Entre époux ou partenaires de PACS, un abattement de 80 724 € s’applique sur les donations, renouvelable tous les quinze ans entre les mêmes personnes. Au-delà, un barème progressif s’applique, de 5 % à 45 %.
Exemple chiffré : une part de 150 000 € donnée à son époux
Base taxable : 150 000 − 80 724 = 69 276 €. Le barème donne environ 403 € (tranche à 5 %), 786 € (10 %), 2 390 € (15 %) et 7 482 € (20 %), soit près de 11 060 € de droits de donation, hors frais de notaire.
Attention à une confusion fréquente : la donation-partage vise les descendants (enfants, petits-enfants), pas le conjoint. Entre époux, on parle de donation entre époux ou de donation simple. Si vous avez des enfants, la donation ne doit pas dépasser la quotité disponible, sinon elle peut être réduite lors de la succession.
Vendre sa part à son conjoint : les règles à respecter
Vendre sa part suppose un prix de vente réel, proche de la valeur du marché. Si le prix est dérisoire, l’administration fiscale peut requalifier l’opération en donation déguisée et réclamer les droits correspondants, avec des pénalités. Une estimation par un professionnel ou par le notaire protège les deux parties.
Le conjoint acquéreur règle des droits de mutation, comme dans toute vente de bien ancien, soit autour de 6 % du prix de la part, auxquels s’ajoutent les émoluments du notaire. Du côté du vendeur, la plus-value immobilière est exonérée s’il s’agit de la résidence principale. Pour une résidence secondaire ou un bien locatif, elle peut être imposée.
La vente entre époux est par ailleurs encadrée par le Code civil. Elle est courante pour racheter une part indivise sous séparation de biens ou lors d’un divorce, mais le notaire doit vérifier qu’elle est possible dans votre régime avant de la proposer.
Régime matrimonial, prêt et situation de couple : les points à vérifier
Le régime matrimonial
Sous le régime de la séparation de biens, chacun possède sa part du bien en indivision (50/50 le plus souvent), et on peut donc donner ou vendre cette part. Sous la communauté de biens, un bien acheté pendant le mariage appartient à la communauté, sans parts individuelles. Il faut alors passer par un changement de régime matrimonial ou une liquidation, des démarches plus lourdes qui passent elles aussi par le notaire.
Le prêt immobilier
Donner sa part ne vous décharge pas du crédit. Si vous êtes co-emprunteur, vous restez tenu envers la banque tant qu’elle n’a pas donné son accord pour modifier le prêt ou libérer l’un des emprunteurs. Le rachat de part s’accompagne souvent d’un rachat de crédit ou d’un avenant, et la banque étudie alors la solvabilité du conjoint qui reste seul propriétaire.
PACS et concubinage
Les partenaires de PACS bénéficient du même abattement et du même barème que les époux pour une donation. Les concubins, eux, n’ont pas ce régime de faveur : l’abattement n’est que de 1 594 € et le taux monte à 60 % sur le surplus. Entre concubins, mieux vaut donc étudier la vente, un démembrement (usufruit et nue-propriété) ou un changement de statut avant de donner.
Coûts, fiscalité et démarches chez le notaire
Les frais de notaire d’une donation immobilière se composent d’émoluments proportionnels à la valeur, de taxes et de frais de publicité foncière. Comptez un ordre de grandeur de 1 à 2 % de la valeur de la part, hors droits de donation. Pour une vente, les frais de notaire sont plus élevés, car les droits de mutation s’y ajoutent.
La procédure suit en général les étapes suivantes :
- Faire estimer la valeur du bien et de la part concernée.
- Consulter le notaire sur le régime matrimonial, les enfants et la voie la plus adaptée.
- Prévenir la banque si un prêt est en cours et obtenir son accord.
- Signer l’acte authentique et régler droits et frais.
- Laisser le notaire publier l’acte au service de publicité foncière.
Le plus sûr reste de demander un devis chiffré au notaire avant de vous décider. Selon votre couple et vos objectifs (protéger son conjoint, sortir d’une indivision, anticiper la succession), la donation, la vente ou le rachat de part n’auront ni le même coût ni les mêmes effets.
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